開発許可制度

１　開発許可制度

　開発許可制度というのは、無秩序な市街化（これをスプロール現象といいます。）を防止し、計画的な市街化を図るという都市計画法の目的を達成するため、開発行為をする場合や市街化調整区域内で建築行為をする場合などについて、一定の基準を設けて適正に誘導・規制しようとする制度のことです。

２　開発行為

開発行為とは『主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をすること。』を指します。

1. 『主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をすること。』とは、主たる土地利用が何かで判断します。つまり、開発を行う土地の主たる利用目的が建築物や特定工作物でないと認められるものはここでいう開発行為には該当しません。
2. 『建築物』とは建築基準法に定める建築物のことです。
3. 『建築』とは建築物の新築、増築、改築、又は移転のことです。
4. 『特定工作物』には第１種特定工作物（コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵又は処理に供する工作物）と第２種特定工作物（ゴルフコース、１ヘクタール以上の野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設や墓園）があります。
5. 『土地の区画形質の変更』には「ア　区画の変更をする場合」、「イ　形の変更をする場合」及び「ウ　質の変更をする場合」の三つがあります。

　　　ア　『区画の変更』とは、建築物又は特定工作物の敷地とすることを目的として公共施設の整備を伴う分割、統合又はそのいずれもがある土地の区画の変更のことです。なお、単なる土地の分合筆（権利区画の変更）や公共施設の整備の必要がない単なる形式的な区画の分割又は統合によって建築物等を建築する行為は、開発行為には該当しません。

　　　イ　『形の変更』とは、建築物又は特定工作物の敷地とすることを目的として切土、盛土等による土地の形状を変更することです。ただし、建築工事に伴う基礎打ち、土地の掘削等の行為は、形の変更にはあたりません。

　　　ウ　『質の変更』とは、宅地、雑種地以外の土地を宅地に変更することです。

 

３　開発許可

 

　下記の該当する場合で開発行為をしようとするものは、都道府県知事の許可を受けなければなりません。この許可のことを一般的に開発許可と呼んでいます。ただし、開発許可が不要のものもあります。

1. 市街化区域　−−−　1,000平方メートル以上
2. 市街化調整区域　−−−　面積の制限なし全て対象
3. 非線引き都市計画区域　−−−　3,000平方メートル以上
4. 都市計画区域外　−−−　10,000平方メートル以上

 

４　建築許可

 

　市街化調整区域のうち開発許可を受けた以外の区域において建築物を建築したり、改築したり、用途の変更を行う場合は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければなりません。この許可のことを一般的に建築許可と呼んでいます。ただし、建築許可が不要のものも一定あります。

５　お問い合わせ先

　詳しくは開発指導担当（088-823-9849）までご連絡ください。

６　リンク　

　国土交通省　都市・地域整備局　都市計画課