定期借家権

公開日 2011年05月24日

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が1999年12月15日に公布されたことにより、「借地借家法」が改正され、2000年3月1日から定期借家契約が締結できるようになりました。


「定期借家契約」とは?

  1. 契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了します。
     
  2. したがって、家主の方、借家人の方、双方で再契約の合意ができなければ、借家人の方は引き続きその建物を賃貸することはできなくなります。
    (従来型の借家契約では、正当の事由がない限り家主の方からの更新拒絶はできず、自動的に契約が更新されることになっています。)
     
  3. 居住用の建物に限らず、営業用の建物なども定期借家契約の対象となります。
     
  4. 2000年3月1日以後に借家契約を締結する場合、家主の方と借家人の方との話し合いにより、「従来型の借家契約」と「定期借家契約」のいずれかを選択できます。

「定期借家契約」を結ぶためには?

  1. 必ず公正証書などにより契約書を作成する必要があります。
     
  2. 家主の方は、借家人の方に、「この賃貸借は更新がなく、期間の満了により終了する」ことを、契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければなりません。
    (もしも、その説明をしなければ、その契約は契約の更新がある従来型の借家契約となります。)
     

「定期借家契約」が終了するときは?

期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知が必要です。

  1. 定期借家契約の期間が1年以上である場合は、通知期間内(期間の満了の1年前から6か月前までの間)に、家主の方は借家人の方に「期間の満了により賃貸借が終了する」ことを通知する必要があります。
     
  2. 1.の通知が通知期間を経過した後に行われた場合は、借家人の方は、その通知の日から6か月間は、借家契約が継続するものとして、その借家を利用することができます。なお、その間の賃料は引き続き支払う必要があります。
     

定期借家契約の場合、借家人の方から中途解約をすることはできる?

  1. 1.居住用の建物(生活の本拠として使用している店舗併用住宅を含む。)で、その床面積が200平方メートル未満のものについては、次の要件を全て満たす場合、借家人の方からの1か月前の申し入れによる中途解約が法律で認められています。
    (1)転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情があること。 
    (2)(1)の事情により、その建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったこと。 
     
    なお、上記以外の内容による特約を結ぶこともできますが、その内容が借家人の方に不利となるものは無効となります。
    ※借家人の方に不利となる例
    ・中途解約の申入れを3か月前とすること。
    ・転勤の場合に限ることとすること。   等
     
  2. 1.以外の建物の場合でも、契約書に中途解約の特約があれば、その定めに従って、中途解約をすることができます。
     

2000年3月1日より前に結ばれた借家契約は?

  1. 2000年3月1日より前に結ばれた借家契約の効力については、従来どおりです。
     
  2. 居住用の建物(生活の本拠として使用している店舗併用住宅を含む。)について、2000年3月1日より前に借家契約を締結している方が、その建物を引き続き賃貸借する場合は定期借家契約を締結することはできません。
     
  3. 2.以外の建物については、2000年3月1日以後であれば、従前に結ばれた借家契約を借家人の方、家主の方、双方が合意して終了させ、同一の建物について定期借家契約を結ぶことはできます。
     

定期借家契約と従来型の借家契約との比較

定期借家契約と従来型の借家契約との比較

  定期借家契約 従来型の借家契約
 1   契約方法 1.公正証書等の書面による契約に限
2.さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明しなければならない
書面でも口頭でも可
 2 更新の有無 期間満了により終了し、更新はない 正当事由がない限り更新
 3 建物の賃貸借期間の上限 無制限 2000年3月1日より前の契約・・・20年
2000年3月1日以降の契約・・・無制限
 4 期間を一年未満とする建物の賃貸借の効力 期間を半年にするなど、1年未満の契約も有効 期間の定めのない賃貸借とみなされる
 5 建物の借賃の増減に関する特約の効力 借賃の増減は特約の定めに従う 特約にかかわらず、当事者は借賃の増減を請求できる
 6 中途解約の可否 1.床面積200平米未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借家人からは、特約がなくても法律により中途解約ができる
2.1.以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う
中途解約に関する特約があれば、その定めに従う

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